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                                                各地"搶人"背后:設置低門檻落戶支撐樓市

                                                2020-12-28 13:55:03 來源:- 作者:-

                                                日前,蘇州市政府發布了"市政府關于進一步推進城市非居民人口安置的辦公室"(以下簡稱"意見"),其中"出租住房可以安置在蘇州"引起了業界的極大關注,雖然租房安置的前提是征得房東的同意,但顯然蘇州的居住條件已經進一步放寬。

                                                意見要求房主經房主同意,可以在房屋所在地定居,也可以在房屋所在社區定居,突破無形界限,同時進一步放寬人才安置條件,吸引更多人才流入蘇州。

                                                在這方面,中泰證券研究所政策小組組長兼首席分析師楊昌認為,在租房發展中,長期存在的問題是"不同的租房購買權",尤其是在解決、子女教育等方面存在差異。蘇州意見提出,"在社區公共住戶中實行建立永久居民的政策,通過房主的統一,既可以安置在房屋所在地,也可以安置在房屋所在的社區",這就增加了出租人口的選擇和便利,有利于吸引外國人口的增加。

                                                蘇州并不是唯一的。今年以來,上海臨港(600848,股票吧)、無錫、福州、廣州等一線、二線城市相繼降低了定居門檻,"搶奪戰爭"愈演愈烈。

                                                一些業內人士指出,降低進入門檻在一定程度上是對一些高庫存城市的靈活反應。以蘇州為例,在2019年,蘇州三次鼓勵人才以優惠和補貼的形式購房;到2020年,蘇州兩次出臺了降低定居門檻的政策。

                                                根據義州去年11月發布的庫存報告,蘇州以39%的速度名列全國庫存面積增長前十位。此外,包頭、漳州、哈爾濱等城市也在積極優化庫存環境。

                                                蘇州"搶劫人"背后:庫存清除周期超過13個月

                                                一家住宅公司的分析指出,蘇州的庫存壓力是短期表現。今年上半年蘇州土地供應的節奏是多頻率小地塊的特點,這些地塊集中建設后,短期內將導致市場集中供應。

                                                僅蘇州一地,這是今年第二次加大"搶劫人民"政策力度。3月20日晚,蘇州市政府官方網站發布了關于調整人才安置政策的通知。通知將從5月1日起正式實施,核心信息是:不超過45歲的畢業生可以直接在不支付社會保障的情況下定居;35歲以下的大學畢業生可以直接支付6個月的社會保障。通知適用于蘇州行政區域。

                                                蘇州作為一個新的一線城市,近兩年來一直在放寬人才政策。今年1月6日,蘇州"關于調整人才安置相關政策的通知(草案)"公開征求意見,以加快政策的落地。

                                                蘇州的征地情況可能反映了存量的上升趨勢。根據中國參考研究院的數據,截至今年11月,蘇州共有住宅用地198筆,成交面積188.929萬平方米,比去年同期增長22.26%。

                                                同時,蘇州也靈活調整項目的銷售條件。2月19日,蘇州自然資源規劃局發布通知,對新公布的地塊內現有房屋銷售的限價規則和上限進行了靈活調整。

                                                3月18日,蘇州宣布今年城市住宅用地供應規劃為8400畝,其中吳中區、湘城區、古素區、蘇州高新(600736股吧)區和蘇州工業園區總面積6200畝,吳江區為2200畝,政策性住房用地供應比例不低于30%。今年的住宅用地供應計劃將以穩定的供給充分滿足市場需求。

                                                春節后,蘇州土地市場出現漲價熱,土地流轉呈現多頻、小規模的特點。3月13日,蘇州公園的青建湖遺址以11.73%的溢價出售。由于疫情的影響,由于投標延期到3月25日,六塊地塊的出售沒有被取消。在3月16日正式登記后,這兩塊地塊被企業引用。其中,當天有一輪報價為31.22億元;在接下來的20秒內,連續兩輪報價,報價為33.02億元,目前實時樓價為每平方米18484.56元,溢價為10.03%;2分鐘內,報價為35.85億元,實時樓價為每平方米12378.44元,溢價10%。

                                                調控與房地產市場的土地供求變化密切相關,也有不少當地業內人士認為蘇州監管過嚴,現在只剩下"松水龍頭"。2019年,蘇州的庫存非常健康,都不到9個月;到2019年8月,蘇州房地產市場出現了拐點,交易急劇下降,導致了目前的局面。

                                                蘇州不是唯一被積極拆遷的城市。哈爾濱將于10月29日舉辦房地產企業健康穩定發展座談會。哈爾濱市將采取一系列措施,從企業建設基金、預售資金監管、基礎設施配套收費、公積金支持和銀行貸款的合理引導等方面研究扶持政策,組織和開展一系列有利于人民和購房的活動,促進房地產市場的健康穩定發展,促進經濟增長。


                                                12月11日,四川省自貢市撫順縣發布了"撫順縣促進房地產市場穩定健康發展的七項措施"。"這一政策支持了當地房地產庫存等,同時相關支持力度也很大,進一步解釋了當前三四線城市清倉的壓力。由于撫順市于今年1月2日出臺了購房鼓勵政策,被認為是"2020年救市的第一槍"。

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                                                即使是已經實行更嚴格監管的城市,也通過人才等其他政策平衡了調控政策的負面影響。例如,寧波市在7月份出臺了限制購買和擴大邊境的"十項新政策",以提升監管水平,但在8月,寧波立即出臺了"進一步放寬在我市定居的條件"的政策,該政策于9月實施。杭州也放寬了定居點的門檻,同時提升了監管政策。福州和無錫最近是比較引人注目的城市。

                                                7月福州升級調控政策,加強資金監管。10月,福州市出臺人才引進貨幣補貼和住房補貼新政。12月14號,它發布了《福州市人民政府辦公廳關于進一步降低落戶條件擴大人口規模措施的通知》,明確學歷,年齡,就業,創業不設限。外省市人員可申請落戶福州,六縣(市),長樂區人員可申請落戶五城區。這一次,將落戶門檻降為零。無錫今年也兩次收緊樓市政策。12月還全面取消落戶限制,并取消住房面積限制,以及社保和居住證限制??梢哉f,又一個"零門檻"城市誕生了。同澤研究院分析師丁瑤認為,人才政策是房地產市場的重要支撐,對房地產市場的影響不僅短期有效,長期來看也是有利的。"。

                                                整個 2020 年,市場熱度主要體現在土地市場和房價上,而市場規??芍^一般,大部分城市的銷售面積沒有達到去年同期的水平(少部分城區在增長)。尤其是三四線城市,形勢更為嚴峻。在三四線城市的刺激下,房地產市場開始升溫,房企也在三四線城市大量拿地。隨著 2018 年棚改貨幣政策的收緊,房企意識到三四線城市的風險,開始加快三四線城市的周轉。建設的加快勢必導致這些地區庫存的上升,而大量三四線城市住房同質化問題嚴重,基本沒有分化,只能依靠價格競爭,后期情況也較為嚴重 2018 年三季度后,西部地區新開工面積快速上升。在這些地區,新的創業型增長的上升并不是一個更好的市場。相反,更多房企意在加速離場。這將對城市土地,稅收等產生較大影響。

                                                事實上,近兩年來,越來越多的城市通過合并區、引進人才、降低定居門檻等政策得到房地產市場的支持,丁堯認為,蘇州、哈爾濱、漳州目前可以說是三種不同類型的國內庫存城市,放松管制的基礎是 " 促進房地產市場的健康穩定發展。最好的政策是保持市場的穩定發展。

                                                通澤研究所對兩年后的數據進行比較,發現蘇州、漳州和哈爾濱是典型的存量不斷上升的城市:截至 2019 年 11 月,蘇州商品房存量為 738.13 億平方米,拆遷周期為 9.1 個月,一年后,蘇州存量為 101801 萬平方米,拆除周期上升至 13.5 個月。福建漳州 2019 年 11 月庫存 128.3 萬平方米,清理周期 14.8 個月,雖然庫存增加到 1.4124 萬平方米,但拆除周期略有減少,至 14.2 個月;哈爾濱 2019 年度 11 月庫存 992.68 萬平方米,清理周期 16.4 個月,今年 11 月,哈爾濱市庫存達到 153689 萬平方米,清理周期 29.1 個月。

                                                通過分析這三個城市的特點,我們也可以看到 "一個城市,一個政策" 下的城市分化:

                                                蘇州,經濟和人口潛力很大,但自去年以來,房地產市場調控不斷升級,投機投資甚至一些改善需求受到抑制,市場開始走下坡路,再加上疫情過后土地供應的緩解,部分取消現有的房屋銷售條件,更充足的土地和住房供應,導致存量增加,這類城市的實際需求并不不足,政策限制過嚴是主要原因。

                                                哈爾濱是全國人均 GDP 倒計時的省會城市,雖然也是二線城市,但經濟實力遠不及蘇州。與蘇州不同,哈爾濱庫存增加的主要原因是缺乏實際需求。首先,疫情對經濟乃至居民收入的負面影響尚未消除,剛性需求減少,另一個原因是經濟疲軟導致投資需求減少。

                                                另一方面,漳州是典型的三四線城市,其國內經濟實力不如二線城市。雖然調控政策相對寬松,但經過近幾年的市場上行,經濟和人口支持的內需不足,同時,在當前環境下,廈門的投資者減少,土地供應沒有放緩,形成供不應求的局面。

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